VEJA COMO RESOLVER PROBLEMAS DE IMÓVEIS COM DOCUMENTAÇÃO IRREGULAR
Irregularidades na documentação de um imóvel podem representar um problema na hora da venda. Confira os principais problemas e a forma de resolver a documentação confusa.
Uma dor de cabeça para compradores e vendedores é a documentação enrolada e, quando isso acontece, você precisa exercer alguma diligência e agir. Normalmente, esse tipo de problema só desperta interesse quando o imóvel precisa ser vendido, e nesse momento muitos correm para resolver a papelada que foi enrolada.
Que tipos de problemas podem surgir?
Não são muitas coisas que podem apresentar problemas na documentação de uma propriedade, mas abaixo listo as que acredito serem as mais comuns, ou pelo menos as mais óbvias:
Propriedade no inventário
Quando uma pessoa morre, sua propriedade , inclusive os imóveis, devem ser divididos entre seus herdeiros, e para que isso seja feito de forma correta e justa requer um processo legal chamado divisão de inventário e patrimônio. Entre outras coisas, é registrado todo o patrimônio do falecido e quem são os herdeiros legais, somente após o término de todo o procedimento é realizada a divisão.
Muitos imóveis são colocados à venda enquanto o processo de inventário ainda está em andamento e podemos dizer que a documentação ainda está enrolada neste momento, pois não houve liberação judicial e nem sabemos se haverá. Lembro-me de um imóvel que queria ver para comprar e segundo o agente havia 33 herdeiros no processo de inventário. Agora imagine os possíveis problemas que podem surgir com tanta gente, o fato é que anos se passaram desde esse evento e eu saio da propriedade de vez em quando e ela ainda está lá como estava, ou seja, não deve ter se desenvolvido ainda.
Sem registro ou registro
Tudo o que acontece em uma propriedade, seja de natureza documental, construções, demolições, etc., deve ser registrado, isso é registrado no registro de imóveis. Há muitos casos de pessoas que compraram um terreno e o registraram, construíram uma casa, mas não registraram a casa e, portanto, essa propriedade tem documentação irregular. A construção ou demolição deve ser aprovada.
Apenas contrato de compra e venda
Embora não seja um problema em si, mas há muitos casos de pessoas com imóveis para venda que a única coisa que têm é um contrato de compra e venda desde o momento em que o compram, ou seja , a propriedade não foi escriturada. Novamente, isso pode não ser um problema e é comum mesmo em parcelamentos quando a pessoa está comprando o imóvel parcelado com financiamento direto da incorporadora. Nesse caso, até o pagamento integral, o contrato de compra e venda existe, mas após o pagamento, a escritura deve ser emitida.
O problema em casos antigos é que às vezes o proprietário do original terrenos já morreram ou a incorporadora faliu ou fechou por algum motivo.
Dívidas dos Proprietários
Um detalhe que deve ser cuidadosamente considerado na compra de um imóvel é verificar se o proprietário ou um dos proprietários é o proprietário não tem dívidas que possam comprometer a própria propriedade. É comum solicitar certidões negativas na Justiça do Trabalho, na Receita Federal e em outros órgãos. O que acontece neste caso é que se a pessoa tem dívidas trabalhistas, o imóvel pode ser hipotecado a qualquer momento e, portanto, seria arriscado comprar um imóvel neste caso considerando que existe tal pendência.
Condomínio
Os imóveis que estão em condomínio fechado, seja horizontal ou vertical de condomínios como os conhecemos, possuem obrigações com o condomínio e se houver dívidas, isso também pode colocar o imóvel em risco. Nesse caso, o ideal é pedir também a certidão negativa do condomínio para saber o estado do móvel e não correr esse risco.
Irregularidade por dívida
Outra coisa que a propriedade é irregular ou o mínimo que pode colocá-lo em perigo é a dívida que caiu sobre ele. Isso pode acontecer, por exemplo, se o proprietário deu o imóvel como garantia de financiamento ou se está prestando atestado de alguém que não pagou a dívida. Nesses casos, o imóvel pode ser hipotecado e, possivelmente, ir a leilão. Outra situação em que isso pode ocorrer é quando o proprietário possui dívidas trabalhistas não pagas, caso em que a Justiça do Trabalho também pode penhorar o imóvel para quitar a dívida.
Problemas na Prefeitura e IPTU
Pagamentos sem resposta pelo IPTU ou dívidas relacionadas a taxas e obrigações à Prefeitura também podem causar problemas na documentação do imóvel. Nesse caso, o município inclui o imóvel na chamada dívida ativa e pode causar problemas na cobrança judicial com a possibilidade de o imóvel ser leiloado.
Como corrigir inconsistências e documentação imprecisa
Existem outros problemas que podem levar a documentação imprecisa, mas independentemente da causa, a solução é a mesma. Siga os passos abaixo:
1º – Solicitar certidão do imóvel na Prefeitura para fins de IPTU e outros, mostrando a situação do imóvel perante a agência, não só em termos de dívida, mas também na própria documentação.
2º – Ter um certificado emitido pelo registo predial. Esta certidão mostra o histórico de ações e registros feitos neste imóvel e assim você pode comparar se o que você tem no imóvel condiz com o que está escrito na documentação/certificado.
Com esses dois certificados em mãos, você tem uma radiografia do imóvel e agora você pode tomar as decisões necessárias sobre as soluções existentes e decidir o melhor caminho a seguir.
Mas existem outras pendências que não estão diretamente relacionadas à documentação em si , que, no entanto, pode representar alguma obrigação. Se o motivo for a venda do imóvel, lembre-se que, neste caso, o vendedor também deve possuir documentação regular própria, e para verificar isso, além de uma solicitação de crédito, você também deve obter uma certidão negativa da Receita Federal e Estadual.
Também é importante observar o seguinte:
- Certificado de Liberação das Empresas de Água e Eletricidade;
- Se o imóvel for um condomínio, solicite uma certidão do administrador do condomínio para verificar se todas as Taxas e obrigações estão em ordem;
- Certificado de habilitação trabalhista. Porque se o proprietário foi condenado em tribunal trabalhista, o imóvel pode ter sido hipotecado para garantir o pagamento.
- Entre outras coisas que podem ser exigidas.
